中国新年假期期间，笔者在缅甸仰光接待了近10批来自国内广州、深圳、东莞、厦门、成都、上海等城市的买房投资咨询者，他们在国内投资买房尝到了甜头，现在国内房价上涨空间与租赁回报有限，而人民币进入贬值周期，海外买房其他的国家门槛已高，敏锐的投资嗅觉令他们发现了缅甸这片价格洼地，春节假期期间自助游缅甸及仰光看房成为了他们这个春节假期的首选节目。他们都认同现在将人民币换成美元计价的房产，避免人民币持续贬值，将来房价高位卖出时收获美元带回国内，享有房产持有期的房价升值、高回报租金、美元升值三重收益。

每次与中国投资客朋友谈到投资买房选择时，对于买期房、现房、还是准现房，客户反复问究竟买哪种更好？这就需要解释什么是仰光的期房、现房、准现房，分析它们各自的优缺点，并根据客户自身的经济状况，才能够提供正确的选择建议。

什么是现房？

现房是指投资者在购买时具备即买即可入住的商品房，喜欢现房的客户我只推荐仰光第一知名楼盘GoldenCity，买了就可以产生租赁收益。

优点：

1、房子就在眼前，直观，买家可以直接看到实景，实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等，可以进入想买的房子里去实际感受，所见即所得。

2、工程已经竣工验收合格，带精装修，配置家具就可以入住，省心省力，即买即收租，无投资风险。

3、虽然现房也是尾房，可选择余地有限，但房屋均价约usd/平方米，基本与楼花销售时价格差不多，相当于得到了大的折扣。

缺点：

1、户型面积较大，总价较高，首付款与月供款也较高，导致购房者付款吃力。

2、楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小。

上面GoldenCity实景照片版权归王志鹏所有

什么是期房？

缅甸并未有法规约定预售条件及政府发放预售许可证，一般习惯开发商取得房地产项目MIC批文就可以开始预售，在项目正负零施工完成前还未冒出地面的在售项目俗称为期房，消费者在这一阶段只有看图纸买房，由于仰光市政府施工图纸审批效率低下，有些项目的施工许可证并不能如期取得，由于仰光地下地质状况不好，有些项目地下部分施工时间长达两年以上，开发商交付日期无法确定，延期交楼是常态，本土开发商从开始销售到交付给投资者需要4-5年的时间，最长的项目如PyayGarden公寓10年才交付。

优点：

1、期房在开发之初卖出去是开发商为了募集资金的一个渠道，资金对哪家开发商而言都很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，开发商都在价格上有较大的折扣。

2、通常情况下，当人们去接近现房项目选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上已售，剩下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了，如果买期房则可以选择位置较好的房子。

3、买期房如果买得合理、适当、其升值空间比现房要大。特别是大盘，刚启动时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。

缺点：

1、根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的房型图、整个物业的效果图，有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为您描绘了一幅美丽的图画，看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。由于与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险。

2、未确定因素较多，投资风险较大，开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，都会给购房者带来损失。

客户对买期房感兴趣的，我只推荐购买位于仰光最大工业区兰大亚区的RiverfrontGarden项目，这是个占地亩，总建筑面积50多万平方米的河景大盘，一期在售均价约usd/平方米，开发商来自中国的湖南东能投资集团，无论从实力还是从诚信上来看都是最可信的，未来升值空间大，投资风险小。

什么是准现房？

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，这种状态的俗称准现房。准现房优点是离入住还有一段时间，投资者往往还能得到较理想的折扣，付款方式相对比较宽松，还款压力较轻。

对准现房感兴趣的客户，我推荐购买仰光首个SOHO项目SpringLine项目，该项目已经封顶，年4月30日可以交楼，SpringLine项目由4栋24层现代风格高层SOHO公寓和1栋17层酒店与购物中心组成，项目涵盖OFFICE、SOHO公寓、购物中心、星级酒店、多功能商务配套、泳池、花园高档酒楼餐厅、商务会议中心等众多设施。项目位于AungZayYa大桥东侧，毗邻莱河，拥有独特的一线江景，建成之后，必将成为INSEIN区地标型建筑，同时，项目用地是仰光稀缺的永久产权的土地（该类可开发的土地仰光占比不到1%），让购房者财富世代传承。

此实景照片版权属于张文杰先生

有个国内投资客户考察了上面推荐的三个楼盘后，咨询我哪个项目性价比最高，任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，通常主要是看该物业的投资回报率和投资回收期，就仰光目前房地产市场来看，由于房地产市场刚起步，中产还未成长起来，虽然市区土地稀缺，但期待房价暴涨还有待时日，但很多投资者忽视了仰光现在真实存在的高昂租金与租赁市场供不应求的现象，只比较项目销售单价而忽略了计算租金收益。通过下面的租金收益计算，投资者就可以看明白具体项目的性价比了。以投资期四年来比较上面三个项目，都是四年无息分期付款购买，以累计支付的房款扣抵累计的租金收益，差额就是实际支付的购买成本，为了便于比较，以每平方米销售均价与租赁收益来测算。

项目名称

售价

月租金

收租期

总租金

实际支付购买成本

GoldenCity

30usd

45个月

美元/平方米

RiverFrontGarden

20usd

12个月

美元/平方米

SpringLine

25usd

33个月

美元/平方米

从上表比较看出，一是现房与准现房因为在分期付款期间内有租赁收入冲抵，投资者实际支付的购房价格更低，而期房建设期是没有租金收益的，特别是本土小开发商五年才会交房的项目，看起来单价低一些，但投资回报期更长，看起来单价低一些，但实际购买成本更高。二是要买产品定位正确，配套齐全的项目，租金回报更高，更容易出租，上述SpringLine项目和RiverFrontGarden租金回报率达15%，是因为背靠仰光最大工业区，有庞大的租赁需求，所以比GoldenCity租金回报率更高，实际购买价格也是SpringLine项目单价最低，性价比最高。SpringLine项目精准定位为仰光城市中心首个SOHO商务办公综合体，为工业区及周边中小企业提供市场短缺的SOHO宜商宜住商务公寓。SOHO公寓，smartoffice、HomeOffice，它与普通公寓项目的最大区别在于产品的使用范围更大，不仅可以自住、出租，更可以作为写字楼作办公用，所以在租赁市场备受青睐。

这么长的文章你能读到这里还没有关掉页面，说明你也属于具备投资敏锐性的群体，财富是给有眼光的人准备的，想要知道更多不方便公开的仰光楼市投资资讯、土地信息、房地产开发项目合作信息、工厂用地买卖租赁等可以加笔者

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