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Q:

章哥，您好！看网上树村新拍的地是融创拿的，融创之前的产品还不错，限价8万多，北京还没出现过上海深圳那种一手房二手房价格倒挂，排队买一手房的现象吧？我没听说过，您分析这个项目呢？想买的话是不是也是自住合适？投资不合适呢？想听听您的想法，谢谢！

A：

1、北京没出现过一二手倒挂，排队买一手的现象？只能说算是没有，毕竟没有沪深杭州的这么高调。

不过这或许也因为城市特征有些不同，北京和沪深的相同点是资本充足，不同点是北京还有些权利。之所以没有他们那些“打新”的新闻，那是因为普通人根本就是拎着猪头都找不着庙门。

赚钱四种渠道，第一就是权力，第二才是财力，第三是智力，最后是体力。前两年某小区开盘，没有新闻没有仪式，干脆连建好的售楼处都拆了。那才是真正的倒挂，人家没必要炫耀，更犯不上让买不着的眼红，毕竟生活在不同的圈层。2.融创树村，学府壹号院，我分析不了什么。网上不有不少大V已经在组织买房团了吗，他们对这里更熟悉。我也没想着去挣提成儿，犯不上去耽误工夫。3.自住肯定合适呗，都是大户型，连顶层的小户型都是平起，住着肯定舒服。融创既然把项目纳入壹号院系列，那品质从理论上不会差。两块地加起来户左右，体量规模也合适，后续的物业没什么难度，应该能保证。4.投资说不好。11万的限价，政府拿走20%，也就是先少了2万块钱的利润，人家提前锁定了。剩9万的售价，土地成本7万，中间只有2万的建安等各种费用，难度有点儿大。当然，这么红的项目能节省下营销成本，5%吧，但愿能全省下当利润，真要有5%也不少了。但其他成本估计够呛，在监管如此严格的时期，财务成本很难降下来。所以我也说不好，从理论上说，这么低的成本是不太可能盖出什么高品质房子的。常规来讲，竞拍到7块钱一斤的面粉，做成面包卖13/4块钱还差不多，不能低于12，毕竟只有在有利润的情况下才能保证质量。但现在面粉厂直接说要分一杯羹，2块钱的纯利归人家了。做面包的也为难，心里话你折腾什么啊，直接卖面粉的时候提价2块钱好不好？或者知道你们是国企，也得保证国有资产不流失，尤其不能补贴开发商。那把这2块钱计算一下贴现率在开盘时收走好不好？这样儿买房人没准儿还能省点儿钱。但人家说不行，就得这么麻烦，虽然谁都知道每增加一道程序就得增加一笔成本，但这又不用咱俩买单，羊毛出在驴身上不就得了。觉得不好听就把驴改成LV，这就显得高端大气上档次了，被薅羊毛都高兴。5.但LV也说了，你说这20%的比例只是收回原值房款，不参与溢价分成，看上去挺好，好像是我占了便宜。但谁知道这是不是朝三暮四啊？普通共产房还好说，甭管什么比例都是明面儿上的，咱俩合伙儿买房风险共担，一切都按照市场价走，要陪要赚一块儿来。但现在你是表面上说20%，实际锁定的是2万的价格。那大概率说明你算计好了，不管市场怎样，这2万块钱就能确保不赔钱。那我呢，合着利润你们全拿走，至少是旱涝保收，风险却归我一人儿承担！真要是涨了还好说，皆大欢喜。但万一跌了呢，你不管这套，反正是2万块钱一分不能少，要不就永远甭卖！总之考虑好吧，我是看不懂的。或者这么说吧，投资不仅要预期有多少利润，也得考虑一下风险，各方的风险。土地方是稳赚不赔没风险的，能确保国有资产不流失。反正就是2万块钱，早收晚收都一样，无非看怎么计算财务报表了。开发商有一种风险，就是成本太高，如果质量太好就有可能赔钱的风险。但这毕竟是融创，没准儿有什么高科技新模式也不一定，我不太相信哪个开发商会甘心情愿的赔本赚吆喝。买房人有两种风险，一是质量略有瑕疵升值慢的风险，这看开发商的良心了。二是市场价格波动的风险，反正现在就欠了人家2万块钱，无论赔赚早晚都得给。是否合适看自己的判断吧，我只是列出可能性而已，没有建议。仅供参考。Q:章哥好，我有两套房，一套百环家园95平两居，一套上地东里59平的两居。上地东里18年12月入。年孩已入小学。有想法把两套都卖了，直接置换一套大的。想1.东里小学已用。鉴于目前的学区政策，这时候卖出合适吗?您对上地东里房子未来走势如何看?2.如果现在不卖，等年孩子上了初中再卖，从资产升值角度来看，合适吗？3.东里的房子是前买的，对口初中上地实验是否肯定能上?您了解吗？4.百环位置挺好的，就是涨得慢，从增值的角度看，需要卖出吗？何时卖出合适?5.从保值增值的角度看，领秀新硅谷、当代家园、西山华府、百旺家苑、怡美家园、上林溪，您觉得哪个小区更值得入?何时买合适?6.清河一带步行可去奥森北园的海淀产权小区怎么样?观澳园、宝盛里等等7.或贷点款，买新硅谷或者老硅谷联排、双拼，从保值增值角度看，可以吗?好纠结，求指路A：1.东里，确定小升初如果不用房子了就卖掉呗。走势我不知道，但肯定是不会出台利好学区房的政策了。那在这种情况下，所有的学区房就是跟随大盘，不可能单独上涨，北京学区房一直都是这个走势。2.年再卖，说不好会升值。如果没有单独利好，学区房的劣势就明显了。居住的性价比低，租金也低。在没有利空的情况下还能正常走势，那如果有利空呢？比如学区合并，和旁边的合成大学区，那就相当于价值被稀释了。当然这只是猜测，传言而已。再一点就是年之后京籍儿童减少，而海淀为了应对高峰期增加了大量的学位和老师。高峰期之后不能都扔了吧？那供需关系会对学区房价格造成什么影响就说不好了。五环外其他学区都没什么溢价，只有上地最突出，不好说会怎样。3.直升还是派位这我不知道，学区政策不敢预测。4.百环家园，北京曾经的市区最贵的经适房，到现在是升值率最低的经适房，没有之一。如果是我的话早就卖了，塔楼的建筑形式就过时了。虽然社区环境什么的经过整改好多了，但这也很难扭转趋势，最好成绩就是不在走低后跟上大盘。何时卖出，什么时候想置换就卖呗，没有合适的目标就先留着，反正都这么多年了，不急在一时。5.从以往的趋势看，首选上林溪呗，之后新硅谷、当代和怡美都差不多，也都挺好的。百旺和西山华府差不多，也不错。五环外的这些小区都挺好，多数都比五环内学区房收益高。何时买入，有需求就尽快买，这不是股票，说了时间点也没用。只能说现在行情到中点，越往后风险越大。6.宝盛里是回迁房，但升值也不错，板块挺好。其他几个园都行，闷声儿发财，不弱于朝阳热点板块的，全赢了大盘。7.硅谷的联排双拼还行吧，在北京别墅类的升值算是非常不错的，没跑输大盘太多。但跟普宅就没法儿比了，也甭比了，没啥意思。别墅类基本都是消费品，跟投资没什么关系。硅谷的很不错了，输得少就算赢。8.这我没觉得有什么可纠结的，都是优劣极为明确的房产。东里学区房的风险大，百环经适房的保值差。五环外这几个都是升值好的，别墅肯定跑输大盘。都是明摆着的事儿。仅供参考。Q:

章哥您好，我这边的情况是这样的。

想把海淀曙光花园平两居室置换到老公单位石佛营西里附近，考虑自住兼顾保值，没孩子，俩老人采暖季会一起住，希望-的两居或三居。

曙光花园能卖约万，手上还有万现金，在朝青板块看上了银谷美泉平米的两居（餐厅可改成居室变三居），熙悦尚郡东区平米的3居，报价均约万，熙悦的户型好，但配套不足，且高压线离楼米不放心。银谷配套一般，离地铁较远，但环境不错，我开车为主影响不大。

您提过华纺、润枫保值好，华纺东区有套二层边户平3居，户型好，报价较高，考虑小区各种户型面积都有，客户群混杂，大户型在这个小区是否有增值天花板，且华纺东侧紧邻地块在建平房乡回迁安置房，是否会拉低小区的品质？润枫的内部环境不喜欢不考虑了。

请问章哥，这几套怎么选更好？此预算朝青板块内大两居或小三居还有可推荐的盘吗？有人推荐东恒时代2期和爱这城2期，保值是否能跟上朝青板块？非常感谢您！

A：

1.曙光花园换到朝青，从自住和保值上都应该合适。

2.我之所以常提华纺和润枫水尚什么的，主要是因为有小户型，而提问的里面刚需居多，所以推荐这儿合适。

其实在朝青，其他品质高的小区都不错，包括银谷美泉、凤麟洲、逸翠园、晨光C区、珊瑚湾等等，都是升值超过大盘的。但户型偏大，属于改善盘，不适合刚需上车，所以提得少。

熙悦尚郡我不熟，但从价格走势很不错。当年这里低于审批价开盘，被业内认为太傻，但从销售情况和升值走势来看，起4万开盘价是正确的。到今天可以说开发商和业主双赢，开发商快速回款，业主略赢大盘。这看自己吧，优势就是房龄新，其他的看个人喜好。

3.朝青没什么增值天花板，大户型在这里也不算太特殊，只要价格不是突出的高就无所谓，挂牌期稍长而已。

朝青是年轻人居多，所以中等价位的都挺合适。只是不适合星河湾这种豪宅，严重跑输了大盘。这种小区适合在太阳宫望京亚运村，肯定会好得多，或者东边的朝阳公园也会不错，在朝青则属于鹤立鸡群了。

4.回迁房无所谓，只要不是混杂小区就完全不受影响。同一小区中只要做出物理隔离也不受影响，回迁房规模小的话不隔离都无所谓，物业会维护小区品质的。

5.这几个在我看来差不多，从投资上讲没什么太大差别。如果是我的话选房龄新的熙悦尚郡，保值性和升值都或许会更好。高压线就等着入地吧，这玩意儿归国家电网负责，不归地方市政，只能是等着。

6.东恒二期，还有金地名京和朝青这几个都是一个性质，爱这城稍弱也差不多，没什么明显差距。四环外这些年的价格走势基本都超过四环内，品质好的房子都不差。所以不用在保值升值上太过纠结，重视户型朝向等就行。

仅供参考。

Q:章哥您好，我父母在京有四套房子，分别在北航、富润家园，回龙观智慧社、沙河善缘家园。我媳妇家在通州有一套两居室在梨园。近期我在考虑未来给老人养老问题，计划未来3-5年把双方父母一起照顾，打算出手两套房子，在通州万科城市之光东望买一套四居。我想问下章哥，1.我出手善缘家园和回龙观合适还是富润合适？2.我目标万四居，医院好，城市之光是否合适？通州或昌平哪边更好，是否有推荐。期待章哥指点。A：

1.要是我的话会出手善缘和富润，留着回龙观（不管经适房还是商品房）。

善缘别的不提，主要就是离地铁太远，这种小区肯定是略输大盘的。短期无所谓，时间长了则越来越明显。

富润家园是普通商品房，这种房子在海淀吃亏，被老破小抢走了太多的份额。就算以后学区改革，对这种小区的帮助也不大。毕竟老了，很难说有逆转趋势的可能，或许还是略弱于平均走势。

回龙观则是很普通的生活居住区，这么多年就是跟随大盘，从来没有过特殊行情。虽然算不上多好的投资房产，但和另两个相比还是略强的，至少肯定不吃亏。这不分商品房和回迁房，从保值升值讲都差不多。

2.城市之光，限竞房。只能说自住肯定很合适，毕竟是万科的楼盘，但日后的保值和升值不好说，有待观察。之前附近几个小区的走势还是不错的，只是板块开发的时间还短，我不敢下结论。毕竟是新区，风险相对大。

3.自住用房还是自己先选吧，医院不熟，不对着地图想不起来。选完了问我保值什么的倒行。

仅供参考。

Q:章哥，您好。我在枣营有套不到60的小房子自住。没有学区需求。改善需要，喜欢朝阳公园和蓝港圈，看了瞰都国际三居。如果二套资金上跳一跳能够得着，需要负债。如果卖了小房子，资金上就从容得多。纠结：家庭最终需要两套房。喜欢枣营这个位置，是否卖了小房子换几年从容生活？如果卖了，过几年资金宽裕了再买回是否可行？目测现在是赚钱能力稳定的阶段。A：

1.这属于资产配置的问题了，我不好建议。但如果是我的话，会尽量留着房产。尤其枣营这种板块，老小区或小户型的保值性没有任何问题，保值弱的都是周边的公寓。

在北京，卖掉房容易，买回来可就难了。我曾经卖掉过好几套挺喜欢的，想的都是以后再买回来，但没有一个如愿的。

2.尤其是在这两年，疫情导致的经济危机让所有国家都放水，美国的通胀都快到恶性的边缘了，所以才到中国来挑衅式的求援。中国虽然放水不太多，但也提高警惕吧。如果货币量增加，那房子可比现金要保值得多。

3.不过也提醒一下，瞰都国际自住很合适，甚至是曾经的北京十大豪宅之一，号称世界级景观，尊贵的享受。但这种塔楼公寓的保值性可一般，小户型占比达到一半，租户多还有办公的，这些年的走势持续略低于大盘

这里卖1万多的时候，朝青的均价才多，望京也才7/0，橄榄城什么都是这个价。但现在看看，望京的都11万+了，朝青的也7/8万，瞰都严重跑输了。

以后我不敢说什么，但这趋势不太好扭转。就算是触底后不再走低，其走势也就是跟随大盘，没什么超出的可能。

4.总之如果是卖房后置换应该，但不建议套现，尤其是这种行情时期大概率会吃亏。瞰都适合自住，投资角度最好再考虑一下。

仅供参考。

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